Von Immo State – Hamburg
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, übernimmt Verantwortung – nicht nur für das eigene Vermögen, sondern auch für die Verwaltung eines oft komplexen Immobiliengebildes. Doch was, wenn das Treppenhaus verkommt, die Nebenkostenabrechnungen falsch sind, Mieter sich beschweren oder Handwerker auf sich warten lassen? Dann steht schnell eine Frage im Raum: Brauchen wir eine neue Hausverwaltung?
In Hamburg, einer Stadt mit mehr als 500.000 Eigentumswohnungen, ist diese Frage keineswegs hypothetisch. Allein in den vergangenen fünf Jahren ist die Zahl der Eigentümergemeinschaften (WEGs) weiter gestiegen – doch die Zahl der qualifizierten Verwalter hält kaum Schritt. Eigentümer suchen händeringend nach professioneller Hilfe – und tappen dabei oft im Dunkeln.
Mangel an Transparenz, kaum Vergleichsmöglichkeiten
Der Markt für Hausverwaltungen ist fragmentiert. Es gibt keine zentrale Stelle, die Qualitätskriterien bündelt oder eine objektive Bewertung ermöglicht. Zwar ist seit Dezember 2020 eine Verwalter-Zertifizierung gesetzlich vorgeschrieben (§ 26a WEG), doch in der Praxis bedeutet das wenig: Auch nicht-zertifizierte Verwalter dürfen weiterhin tätig sein, solange sie bereits vorher im Amt waren.
„Die Verwalterwahl ist für viele Eigentümer eine Black Box“, sagt Janina R., Vorsitzende einer WEG in Hamburg-Winterhude. „Wir bekommen drei Angebote, können aber kaum beurteilen, wer was leistet – und wie verlässlich jemand ist.“
Plattformen wie hausverwalter-vermittlung.de sollen helfen
Inzwischen entstehen digitale Angebote, die Abhilfe schaffen sollen. Auf Portalen wie hausverwalter-vermittlung.de können Eigentümer anonymisierte Ausschreibungen erstellen und erhalten kostenfrei Angebote von geprüften Verwaltungen – sortiert nach Region, Verwaltungsart (WEG, Miet, Sondereigentum) und optionalen Zusatzleistungen.
Auch Vergleichsportale wie ImmoScout24 oder Hausio bieten ähnliche Dienste an, doch oft ist der Fokus kommerziell geprägt: Wer oben steht, zahlt meist auch mehr.
Worauf es wirklich ankommt
Recherchen und Gespräche mit Eigentümerbeiräten und Immobilienjuristen zeigen: Bei der Auswahl der Hausverwaltung sollten weniger Werbeversprechen zählen – sondern harte Kriterien:
- Transparenz: Gibt es ein Online-Kundenportal? Regelmäßige Reportings?
- Erreichbarkeit: Gibt es feste Ansprechpartner oder nur eine Hotline?
- Abrechnungssicherheit: Wird fristgerecht abgerechnet, vollständig und korrekt?
- Technische Kompetenz: Wie geht die Verwaltung mit Sanierungsbedarf um? Gibt es ein Netzwerk an Fachfirmen?
- Rechtliche Sorgfalt: Kennt sich der Verwalter mit aktuellen gesetzlichen Vorgaben aus (z. B. Heizkostenverordnung, CO₂-Abgabe, neue Grundsteuer)?
Der persönliche Eindruck zählt
Trotz aller Checklisten: Der persönliche Kontakt bleibt entscheidend. Bei Präsentationen vor der Eigentümerversammlung oder im Kennenlerngespräch zeigt sich oft, ob ein Verwalter verbindlich kommuniziert – oder lieber mit Floskeln arbeitet.
„Wir haben irgendwann gemerkt: Der alte Verwalter redet viel, aber macht wenig“, sagt Thorsten B., Eigentümer in Hamburg-Barmbek. Erst nach Jahren wagte seine Gemeinschaft den Wechsel – und war erstaunt, wie unkompliziert es sein kann.
Fazit: Wer sucht, sollte wissen, was er braucht
Die Auswahl der richtigen Hausverwaltung erfordert Vorbereitung – aber sie lohnt sich. Denn eine gute Verwaltung ist nicht nur Buchhalter, sondern Schnittstelle zwischen Eigentümern, Mietern, Dienstleistern und Behörden. Sie entscheidet oft mit über Werterhalt, Wohnqualität und Konfliktvermeidung.
Und sie ist in Zeiten steigender Energiepreise, komplexer Förderprogramme und wachsender bürokratischer Anforderungen wichtiger denn je.
Wer es ernst meint mit seinem Eigentum, sollte sich die Verwaltung genauso sorgfältig aussuchen wie die Wohnung selbst.