Sonntag, 10:14 Uhr. Dein Bauträger ruft an: „Genehmigung da – Baubeginn im Dezember!“ In deinem Kopf rattert sofort die Rechnung: Wie schreibe ich das optimal ab? Linear? Degressiv? Gibt’s Sonder-AfA? Genau darum geht’s hier – ohne Nebel, sauber am Gesetz, mit klarer Checkliste.
Ein neues Gesetz mit echtem Potenzial für Eigentümer
Es ist Sonntagmorgen, und dein Bauträger ruft an: „Genehmigung da, wir starten im Dezember!“ Noch bevor du antwortest, läuft im Kopf das Rechenprogramm los: Wie kann ich dieses Neubauprojekt steuerlich optimal gestalten? Mit dem Wachstumschancengesetz 2025 hat der Gesetzgeber endlich Spielräume geschaffen, die gerade für private und gewerbliche Immobilieninvestoren attraktiv sind. Wer baut, saniert oder in Mietwohnraum investiert, kann dank neuer Abschreibungsregeln und einer erweiterten Sonder-AfA seine Steuerlast gezielt reduzieren – sofern die Rahmenbedingungen verstanden und richtig dokumentiert werden.
Degressive Abschreibung (AfA) – Liquidität durch Tempo
Kernstück des neuen Gesetzes ist die degressive Abschreibung von fünf Prozent auf Wohngebäude. Sie gilt für Bauvorhaben, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt. Im Unterschied zur linearen AfA bemisst sich die degressive Variante jedes Jahr auf Basis des Restbuchwerts. Das bedeutet: In den ersten Jahren schreibt man deutlich mehr ab, in späteren Jahren sinkt der Betrag. Gerade in Phasen hoher Bau- und Finanzierungskosten bringt das spürbare Liquiditätsvorteile.
Gesetzliche Grundlage ist § 7 EStG. Wichtig: Auch beim späteren Verkauf oder bei Umwandlung in Eigentum bleibt die bisherige Abschreibung nachvollziehbar – saubere Dokumentation ist Pflicht. Immo-State sorgt dafür, dass alle Nachweise revisionssicher in der Objektakte liegen und sowohl Finanzamt als auch Banken eine lückenlose Historie erhalten.
Lineare Abschreibung (3 %) – Stabilität für Langfristdenker
Seit 2023 gilt für neu errichtete Wohngebäude die lineare AfA mit drei Prozent jährlich. Sie ersetzt die frühere Zwei-Prozent-Regel und steht für Planbarkeit: gleichmäßige Abschreibungsbeträge über die gesamte Nutzungsdauer. Für Eigentümer, die auf langfristige Rendite setzen und keine temporären Steuerschübe brauchen, bleibt die lineare AfA ein solider Standard. Viele Projektentwickler kalkulieren ihre Renditen deshalb parallel – linear vs. degressiv – um den optimalen Pfad zu finden.
Sonder-AfA nach § 7b EStG – zusätzlicher Turbo für Neubauwohnungen
Besonders interessant ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Sie erlaubt zusätzliche fünf Prozent pro Jahr über vier Jahre auf bis zu 4.000 Euro Herstellungskosten pro Quadratmeter, solange die Gesamtbaukosten 5.200 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen und neuer Mietwohnraum entsteht. Der Eigentümer verpflichtet sich, die Wohnungen mindestens zehn Jahre zu vermieten.
Das Besondere 2025: Die Kombination der Sonder-AfA mit der degressiven AfA ist ausdrücklich zulässig. Wer beide Bausteine intelligent nutzt, kann die Steuerlast in den ersten Jahren deutlich senken. Die rechtlichen Details regelt ein aktuelles Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums.
Immo-State berechnet für Eigentümer beide Varianten – linear, degressiv und kombiniert – und erstellt auf Wunsch die Dokumentation für Bank und Steuerberater, damit keine Abschreibung verloren geht.
Kombination und Wechsel – Strategie statt Zufall
Die meisten Investoren fahren mit einer Kombination aus degressiver Abschreibung und Sonder-AfA am besten. Denn zunächst werden die hohen Anfangsinvestitionen steuerlich schneller berücksichtigt, während die Sonder-AfA zusätzlichen Spielraum bietet. Nach einigen Jahren kann ein Wechsel zur linearen AfA sinnvoll sein – sobald der Restbuchwert niedrig genug ist, um die Abschreibung zu stabilisieren. Der Wechsel ist einmalig möglich und muss klar dokumentiert werden.
Hier trennt sich die Routine vom professionellen Vorgehen: Wer die Abschreibung strategisch plant, steuert Liquidität, Cashflow und Eigenkapitalquote gleichzeitig. Mit Immo-State geschieht das transparent, prüfbar und rechtssicher – eingebettet in deine laufende Hausverwaltung und Nebenkostenabrechnung.
Besondere Fälle und Fallstricke
Nicht jedes Bauprojekt erfüllt automatisch die Voraussetzungen des Wachstumschancengesetzes. Wird ein alter Wohnblock lediglich 1:1 ersetzt, ohne dass zusätzlicher Wohnraum entsteht, entfällt die Sonder-AfA. Ebenso muss der Erwerb im Jahr der Fertigstellung erfolgen, um begünstigt zu sein. Für bewegliche Wirtschaftsgüter gelten gesonderte Übergangsregelungen.
Fehler entstehen meist in der Belegführung – etwa, wenn Baukosten und Grundstückskosten nicht eindeutig getrennt oder Bauabschnitte nicht zeitlich nachgewiesen werden. Genau deshalb lohnt sich eine strukturierte Verwaltung mit klarer Datentiefe. Immo-State archiviert jeden Beleg, jede Buchung und jede Genehmigung digital – nachvollziehbar bis ins Detail.
Steuerliche Chancen mit Weitblick nutzen
Das Wachstumschancengesetz ist mehr als ein steuerliches Werkzeug: Es ist ein Konjunkturimpuls für den Neubau. Wer als Eigentümer jetzt baut, profitiert von der Möglichkeit, Investitionen gezielt zu steuern und damit Liquidität zu sichern. Das Zusammenspiel aus degressiver AfA, § 7b EStG und sauberer Verwaltungsstruktur entscheidet, ob ein Objekt steuerlich effizient geführt wird oder Kapital bindet.
Immo-State begleitet Eigentümer auf diesem Weg – mit präziser Analyse, rechtssicherer Umsetzung und einem klaren Ziel: Rendite mit Struktur, ohne Überraschungen.