Aktualisiert am 28. Juli 2026. Wer eine neue Mietwohnung baut oder erwirbt, kann je nach Projekt zwischen der linearen Gebäude-AfA, der degressiven Abschreibung und zusätzlich der Sonder-AfA nach § 7b EStG wählen. Entscheidend sind nicht Schlagworte wie „Neubau-AfA“, sondern Baubeginn, Bauantrag, Fertigstellung, Erwerbszeitpunkt, Gebäudestandard und die spätere Nutzung.
Dieser Überblick zeigt, welche Regeln 2026 gelten, welche Nachweise Eigentümer brauchen und an welchen Stellen der Steuerberater das konkrete Projekt prüfen muss.
AfA beim Neubau 2026: die drei Möglichkeiten im Überblick
| Modell | Grundidee | Wichtige Voraussetzung |
|---|---|---|
| Lineare AfA | 3 % der abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr | Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden |
| Degressive AfA | 5 % vom jeweiligen Restwert pro Jahr | Neues Wohngebäude im gesetzlichen Zeitfenster; bei Erwerb gelten zusätzliche Fristen |
| Sonder-AfA nach § 7b EStG | Bis zu 5 % jährlich im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und den folgenden drei Jahren – zusätzlich zur regulären AfA | Neue Mietwohnung, EH40 mit QNG, Kosten- und Nutzungsgrenzen |
Abgeschrieben wird grundsätzlich nur der Gebäudeanteil. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab und gehört deshalb nicht zur AfA-Bemessungsgrundlage. Bei einem Kauf muss der Gesamtkaufpreis nachvollziehbar auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden.
1. Lineare AfA: 3 Prozent bei neuen Wohngebäuden
Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, sieht § 7 EStG regelmäßig eine lineare Abschreibung von 3 % pro Jahr vor. Der Abschreibungsbetrag bleibt bei dieser Methode grundsätzlich gleich. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung wird zeitanteilig gerechnet.
Die lineare AfA ist der verlässliche Ausgangspunkt. Ob sie für ein konkretes Projekt günstiger ist als die degressive Variante, hängt unter anderem von Kaufpreisaufteilung, Fertigstellungsdatum, Finanzierung, persönlicher Steuersituation und geplanter Haltedauer ab.
2. Degressive AfA: 5 Prozent vom Restwert
Für neue Wohngebäude kann die AfA nach § 7 Absatz 5a EStG mit 5 % vom jeweiligen Restwert berechnet werden. Dadurch sind die Abschreibungsbeträge am Anfang höher und sinken in den Folgejahren.
- Bei selbst hergestellten Wohngebäuden muss der Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegen.
- Bei einem Erwerb muss das Objekt bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden; zusätzlich ist der Zeitpunkt des rechtswirksamen Erwerbsvertrags zu prüfen.
- Die Regel betrifft neue Wohngebäude in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums.
- Ein späterer Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist gesetzlich möglich.
Ein pauschales „5 % vom Kaufpreis“ wäre falsch. Maßgeblich ist die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage ohne Grundstücksanteil. Auch Anschaffungsnebenkosten, nachträgliche Herstellungskosten und der genaue Zeitpunkt der Anschaffung gehören in die Berechnung des Steuerberaters.
3. Sonder-AfA nach § 7b EStG: zusätzliche Abschreibung für neue Mietwohnungen
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann neben der linearen oder der degressiven AfA genutzt werden. Sie beträgt bis zu 5 % der begünstigten Bemessungsgrundlage im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren.
Für die aktuelle Fördertranche müssen mehrere Voraussetzungen zusammenkommen:
- Der Bauantrag oder die Bauanzeige wurde nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt beziehungsweise getätigt.
- Es entsteht eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung.
- Das Gebäude erfüllt die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse; der Nachweis erfolgt über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
- Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschreiten 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht.
- Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
- Die Wohnung wird im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen.
Das Bundesfinanzministerium stellt dazu ein Anwendungsschreiben mit Checklisten sowie ein Berechnungsschema zum Beihilfewert bereit. Das Berechnungsschema wurde im März 2026 aktualisiert.
Welche Kombination ist möglich?
§ 7b EStG erlaubt die Sonder-AfA ausdrücklich neben der linearen AfA nach § 7 Absatz 4 oder der degressiven AfA nach § 7 Absatz 5a. Das bedeutet nicht automatisch, dass jede Kombination für jedes Projekt sinnvoll oder zulässig ist. Kostenobergrenzen, Bemessungsgrundlagen und Zeitpunkte müssen getrennt geprüft werden.
Für die Entscheidung sollte der Steuerberater mindestens zwei Varianten gegenüberstellen: lineare AfA plus Sonder-AfA und degressive AfA plus Sonder-AfA. Relevant ist nicht nur die Summe der ersten Jahre, sondern auch die Entwicklung des Restwerts und die langfristige Steuerwirkung.
Unterlagen-Check für Eigentümer
Damit die Prüfung nicht an fehlenden Nachweisen scheitert, sollten folgende Unterlagen vollständig und eindeutig zugeordnet vorliegen:
- Kaufvertrag beziehungsweise Bau- und Werkverträge
- Bauantrag oder Bauanzeige mit Datum
- Nachweis über Baubeginn und Fertigstellung
- Kostenaufstellung mit Trennung von Grundstück, Gebäude und Nebenleistungen
- Wohnflächenberechnung
- EH40-/QNG-Nachweise, wenn § 7b EStG genutzt werden soll
- Mietverträge und Nachweise über die entgeltliche Wohnnutzung
- Rechnungen, Zahlungsbelege und gegebenenfalls Aufstellungen zu nachträglichen Herstellungskosten
Im Rahmen einer strukturierten Mietverwaltung in Hamburg kann Immo-State die objektbezogene Ablage, Belegzuordnung und Übergabe der Unterlagen an Eigentümer und Steuerberatung unterstützen. Steuerliche Gestaltung, Berechnung und Erklärung bleiben Aufgabe einer zugelassenen Steuerberatung.
Häufige Fragen zur Neubau-AfA
Gilt die 5-Prozent-AfA auch für einen Altbau?
Die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Absatz 5a ist auf neue Wohngebäude im gesetzlichen Zeitfenster zugeschnitten. Für ein bestehendes Gebäude gelten regelmäßig andere AfA-Sätze und gegebenenfalls gesonderte Regeln für Modernisierung oder Sanierung.
Kann die Sonder-AfA mit der degressiven AfA kombiniert werden?
Ja, § 7b EStG sieht die Sonderabschreibung neben § 7 Absatz 5a ausdrücklich vor. Ob alle Voraussetzungen erfüllt sind und welche Bemessungsgrundlage gilt, muss für das einzelne Projekt geprüft werden.
Reicht der Energiestandard EH40 für § 7b EStG?
Für die aktuelle Fördertranche reicht EH40 allein nicht. Erforderlich ist die Nachhaltigkeits-Klasse mit QNG-Nachweis. Zusätzlich gelten das Zeitfenster, die Kostenobergrenze und die zehnjährige entgeltliche Wohnnutzung.
Nächster Schritt für Eigentümer
Vor Baubeginn oder Erwerb sollten Steuerberatung, Finanzierung und Objektorganisation dieselben Daten verwenden. Wer erst nach Fertigstellung prüft, riskiert fehlende Nachweise oder verpasste Fristen. Für die laufende Verwaltung und eine saubere digitale Objektakte können Sie den Leistungsumfang von Immo-State prüfen oder eine Verwaltungsanfrage stellen.
Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind die gesetzlichen Voraussetzungen und die Prüfung des Einzelfalls durch eine zugelassene Steuerberatung.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind der im Beitrag genannte Rechtsstand und die jeweils aktuellen Primärquellen.