Heizungsgesetz 2026: Neue Regeln für Eigentümer

Neues Heizungsgesetz 2026: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Das Heizungsgesetz wird grundlegend geändert. Bundestag und Bundesrat haben das neue Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet: Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe entfällt, Gas- und Ölheizungen bleiben möglich und für fossile Brennstoffe kommt ab 2029 eine Biotreppe. Gleichzeitig gelten seit dem 21. Juli 2026 neue Förderbedingungen. Für Eigentümer und Vermieter wird die Entscheidung freier – aber nicht automatisch einfacher.

Rechtsstand: 27. Juli 2026. Die wesentlichen Gesetzesänderungen treten nach der Verkündung in Kraft. Vor einer verbindlichen Bestellung sollte der aktuelle Verkündungsstand geprüft werden.

Ist das neue Heizungsgesetz 2026 schon beschlossen?

Ja. Der Bundestag hat die Reform am 10. Juli 2026 beschlossen; anschließend hat sie auch den Bundesrat passiert. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz wird in Gebäudemodernisierungsgesetz umbenannt und in wesentlichen Punkten neu gefasst. Nach der Information der Bundesregierung können die zentralen Änderungen nach der Verkündung in Kraft treten.

Dieser Übergang ist für laufende Projekte wichtig. Zwischen parlamentarischem Beschluss und Inkrafttreten kann noch das bisherige Recht maßgeblich sein. Angebote, Förderanträge und Aufträge sollten deshalb mit Datum und Rechtsstand dokumentiert werden.

Was ändert sich gegenüber dem bisherigen GEG?

1. Die 65-Prozent-Regel entfällt

Die einheitliche Vorgabe, wonach neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen müssen, wird gestrichen. Damit fällt auch die bisherige enge Verknüpfung dieser Vorgabe mit der kommunalen Wärmeplanung weg.

Die Wärmeplanung bleibt trotzdem wichtig. Sie zeigt, ob für ein Hamburger Gebäude künftig ein Wärmenetz realistisch ist oder ob eine dezentrale Lösung wirtschaftlicher sein kann. Wer nur auf die neue Wahlfreiheit schaut und die örtliche Infrastruktur ignoriert, plant möglicherweise am Gebäude vorbei.

2. Öl- und Gasheizungen bleiben erlaubt

Eigentümer dürfen weiterhin zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösung, Biomasse, Gas oder Öl wählen. Eine Wärmepumpe wird nicht gesetzlich zur einzigen zulässigen Lösung. Auch der Neueinbau einer Gas- oder Ölheizung bleibt grundsätzlich möglich.

„Erlaubt“ bedeutet jedoch nicht automatisch „wirtschaftlich“. Bei einer neuen fossilen Heizung müssen künftige Brennstoffvorgaben, CO₂-Kosten, Netzentgelte, Versorgungssicherheit und die voraussichtliche Nutzungsdauer mitgerechnet werden. Eine günstige Anschaffung kann über 15 oder 20 Jahre teuer werden.

3. Die Biotreppe startet 2029

Wird nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes in einem Bestandsgebäude eine neue Heizung eingebaut, die Gas, Heizöl oder Flüssiggas nutzt, sollen schrittweise klimafreundlichere Brennstoffe eingesetzt werden. Der vom Bundestag beschlossene Stufenplan sieht vor:

ab 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent
ab 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent
ab 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent
ab 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent
ab 2045: vollständig klimaneutrale Brennstoffe

Als Erfüllungsoptionen nennt der Gesetzestext unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und bestimmte Formen von Wasserstoff. Die Einzelheiten der zusätzlichen Grüngas- und Grünölquote ab 2028 sollen in einem weiteren Gesetz geregelt werden, das die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 vorlegen will. Diese Details stehen daher noch nicht endgültig fest.

4. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden

Für eine funktionierende Gas- oder Ölheizung entsteht durch die Reform keine vorsorgliche Austauschpflicht. Wartung und Reparatur bleiben möglich. Eigentümer sollten dennoch den technischen Zustand, das Ausfallrisiko und die Ersatzteilversorgung kennen. Wer erst bei einer Havarie entscheidet, hat meist weniger Auswahl und eine schlechtere Verhandlungsposition.

5. Neue Schutzregeln betreffen Vermieter und Mieter

Wer als Vermieter nach Inkrafttreten bewusst eine neue fossile Heizung einbaut, trägt einen Teil der langfristigen Kostenrisiken mit. Der beschlossene Gesetzestext sieht für bestimmte Netzentgelte, CO₂-Kosten und vorgeschriebene klimafreundliche Brennstoffanteile besondere Verteilungsregeln vor. Die Bundesregierung beschreibt das Ziel klar: Mieter sollen vor überhöhten Nebenkosten durch eine unwirtschaftliche Heizungswahl geschützt werden.

Für die Praxis bedeutet das: Vor dem Heizungstausch gehören nicht nur Anschaffung und Förderung auf den Tisch. Auch die voraussichtlichen Betriebskosten, die spätere Kostenverteilung und die Kommunikation mit den Mietern müssen schriftlich vorbereitet werden.

Heizungsförderung 2026: Was gilt seit 21. Juli?

Die KfW-Förderung wurde parallel zur Reform angepasst. Für Wohngebäude bleibt die Grundförderung bei 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Für die erste Wohneinheit werden seit dem 21. Juli 2026 maximal 28.000 Euro Kosten berücksichtigt; für weitere Wohneinheiten gelten gestaffelte Beträge.

Selbstnutzende Eigentümer können abhängig von Einkommen, Familienkonstellation und Klimageschwindigkeitsbonus höhere Fördersätze erreichen. Die KfW nennt in einem Beispiel maximal 80 Prozent von 28.000 Euro. Das ist kein pauschaler Anspruch für jeden Eigentümer und insbesondere nicht automatisch der Fördersatz für Vermieter. Für Unternehmen, juristische Personen und Contractoren gelten eigene Programme und Bedingungen.

Wichtig für die Kalkulation: Der Förderhöchstbetrag sinkt erstmals zum 1. Februar 2027 und danach halbjährlich. Der Klimageschwindigkeitsbonus beträgt aktuell 16 Prozent und wird ebenfalls stufenweise reduziert. Effizienzbonus und Emissionsminderungszuschlag entfallen. Verbindlich sind immer die Bedingungen des konkreten KfW-Programms zum Zeitpunkt der Antragstellung.

Was Eigentümer und Vermieter in Hamburg jetzt tun sollten

1. Heizungsbestand erfassen. Baujahr, Brennstoff, Leistung, Wartungszustand, bekannte Störungen und Ersatzteilrisiko gehören in die Objektakte.

2. Gebäude statt Einzelgerät betrachten. Vorlauftemperatur, Heizflächen, Warmwasser, Dämmstandard, Stromanschluss, Platz und Schallschutz entscheiden darüber, welche Technik tatsächlich passt.

3. Hamburger Wärmeplanung einbeziehen. Ein mögliches Wärmenetz ist eine Planungsinformation, aber noch kein Anschlussvertrag. Zeitplan, Anschlusskosten und Wärmepreis müssen belastbar sein.

4. Lebenszykluskosten rechnen. Neben dem Angebotspreis zählen Förderung, Energie- und CO₂-Kosten, Wartung, Finanzierung, vorgeschriebene Brennstoffanteile und die erwartete Nutzungsdauer.

5. Entscheidung dokumentieren. Angebote, Energieberatung, Förderprüfung, Variantenvergleich und Mieterauswirkungen sollten vor Auftragserteilung nachvollziehbar abgelegt werden. Das schützt Eigentümer und erleichtert der Mietverwaltung in Hamburg die spätere Umsetzung.

Häufige Fragen zum neuen Heizungsgesetz 2026

Muss eine funktionierende Gasheizung jetzt ausgetauscht werden?

Nein. Eine funktionierende Bestandsheizung darf weiter betrieben und repariert werden. Ein geplanter Austausch kann wirtschaftlich sinnvoll sein, ist aber nicht allein wegen des neuen Gesetzes sofort Pflicht.

Darf ich 2026 noch eine neue Gasheizung einbauen?

Grundsätzlich ja. Nach Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes bleibt der Neueinbau möglich. Für neu eingebaute fossile Heizungen müssen jedoch die Biotreppe und weitere Kostenfolgen berücksichtigt werden.

Ist eine Wärmepumpe künftig Pflicht?

Nein. Das neue Gesetz lässt verschiedene Heizungsarten zu. Ob eine Wärmepumpe, ein Wärmenetz, eine Hybridlösung oder eine andere Technik sinnvoll ist, hängt vom Gebäude und von den langfristigen Kosten ab.

Hat sich die kommunale Wärmeplanung erledigt?

Nein. Die pauschale 65-Prozent-Pflicht wird zwar entkoppelt, doch die Wärmeplanung bleibt eine wichtige Grundlage für Investitionsentscheidungen. Sie ersetzt allerdings weder eine technische Gebäudeprüfung noch ein konkretes Angebot des Netzbetreibers.

Gilt die Förderung automatisch?

Nein. Förderung muss vor Beginn des Vorhabens nach den jeweils geltenden Programmbedingungen beantragt werden. Förderfähigkeit, Antragsteller, Vertrag und Zeitpunkt müssen zum konkreten Projekt passen.

Fazit: Mehr Wahlfreiheit verlangt bessere Planung

Das neue Heizungsgesetz 2026 nimmt Eigentümern die starre 65-Prozent-Vorgabe. Es nimmt ihnen aber nicht die wirtschaftliche Verantwortung. Wer heute eine neue Heizung auswählt, legt Betriebskosten und Risiken für viele Jahre fest. Bei Gas und Öl kommen die Biotreppe, CO₂-Kosten und mögliche Netzkosten hinzu; bei Wärmepumpe oder Wärmenetz müssen Technik, Preis und Gebäude zusammenpassen.

Für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte lohnt sich deshalb ein dokumentierter Variantenvergleich. Immo-State begleitet Eigentümer bei der technischen und kaufmännischen Koordination im Rahmen der Mietverwaltung und Gewerbeverwaltung in Hamburg. Für die spätere Abrechnung bleibt außerdem die Heizkostenverordnung relevant.

Quellen und Rechtsstand

Grundlage dieses Beitrags sind die Informationen der Bundesregierung vom 21. Juli 2026, der Beschluss des Deutschen Bundestages, die Beschlussempfehlung BT-Drs. 21/7009 sowie die KfW-Förderbedingungen ab 21. Juli 2026.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.