Neues “Heizungsgesetz”

Kaum ein Gesetz hat in den vergangenen Jahren so viele Missverständnisse ausgelöst wie das sogenannte Heizungsgesetz. Für die einen ist es ein überfälliger Schritt raus aus Öl und Gas. Für die anderen steht es für Verunsicherung, hohe Investitionen und politische Übersteuerung im Heizungskeller. Inzwischen ist die Lage erneut in Bewegung: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz gilt noch, zugleich arbeitet die Bundesregierung an einem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz. Was bedeutet das konkret?

Wer in Deutschland über Immobilien spricht, kommt am Thema Heizung nicht mehr vorbei. Die alte Gastherme im Keller, der Ölkessel aus den neunziger Jahren, die Fernwärmeleitung vor der Tür, die Wärmepumpe im Prospekt des Heizungsbauers – all das ist nicht mehr nur Technik. Es ist inzwischen auch Politik, Kostenfrage, Klimaschutz und Mietrecht.

Das „Heizungsgesetz“ ist dabei kein eigenes Gesetz mit diesem Namen. Gemeint ist vor allem das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Es regelt, welche energetischen Anforderungen Gebäude erfüllen müssen und welche Vorgaben für Heizungsanlagen gelten. Seit 2024 steht im Mittelpunkt die sogenannte 65-Prozent-Regel: Neu eingebaute Heizungen sollen mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen. Für Neubauten in Neubaugebieten gilt diese Vorgabe bereits seit dem 1. Januar 2024. Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb klassischer Neubaugebiete sind Übergangsfristen vorgesehen, die mit der kommunalen Wärmeplanung verknüpft sind.

Gleichzeitig ist wichtig: Das Gesetz bedeutet nicht, dass funktionierende Heizungen sofort ausgebaut werden müssen. Bestehende Anlagen dürfen weiterlaufen. Geht eine Gas- oder Ölheizung kaputt, darf sie repariert werden. Erst wenn eine Heizung neu eingebaut wird, stellt sich die Frage, welche Anforderungen gelten. Genau dieser Punkt ist in der öffentlichen Debatte oft untergegangen.

Was das Heizungsgesetz einfach erklärt besagt

Der Grundgedanke des bisherigen GEG ist schnell erklärt: Deutschland will den Gebäudesektor schrittweise unabhängiger von fossilen Brennstoffen machen. Heizungen laufen oft 20 bis 30 Jahre. Wer heute eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, entscheidet also nicht nur über die nächsten zwei Winter, sondern über Jahrzehnte. Deshalb wollte der Gesetzgeber verhindern, dass noch lange neue Anlagen installiert werden, die überwiegend mit fossiler Energie betrieben werden.

Die 65-Prozent-Regel schreibt dabei keine einzelne Technik vor. Zulässig sind verschiedene Lösungen: Wärmepumpen, der Anschluss an ein Wärmenetz, Hybridheizungen, Solarthermie, Biomasseheizungen oder unter bestimmten Voraussetzungen auch Heizungen, die mit grünen Gasen oder Wasserstoff betrieben werden. Das Gesetz ist also auf dem Papier technologieoffen. In der Praxis hängt die sinnvolle Wahl aber stark vom Gebäude ab: Baujahr, Dämmstandard, Heizkörper, Grundstück, Lage, Netzanschlüsse und kommunale Wärmeplanung spielen eine große Rolle.

Für Eigentümer bedeutet das: Die Frage lautet nicht mehr nur, welche Heizung am günstigsten eingebaut werden kann. Entscheidend ist, welche Lösung über viele Jahre wirtschaftlich, rechtssicher und technisch belastbar bleibt.

Ab wann gilt was?

Die Fristen sind der Kern des Gesetzes – und zugleich der Grund für viele Unsicherheiten.

Seit dem 1. Januar 2024 gilt die 65-Prozent-Vorgabe für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten. Wer dort baut, muss von Anfang an eine Heizung einplanen, die überwiegend erneuerbare Energien nutzt.

Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten galt nach dem bisherigen GEG: In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern sollte die Pflicht spätestens nach dem 30. Juni 2026 greifen. In kleineren Gemeinden sollte sie spätestens nach dem 30. Juni 2028 gelten. Die kommunale Wärmeplanung soll Eigentümern zeigen, ob ihr Gebiet künftig etwa an Fernwärme angeschlossen werden kann oder ob eher dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen realistisch sind.

Nun kommt die politische Bewegung hinzu. Die Bundesregierung hat im Mai 2026 den Entwurf für ein Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Dieses neue Gesetz soll das bisherige Heizungsgesetz deutlich verändern. Die bisherige pauschale 65-Prozent-Vorgabe soll entfallen. Stattdessen soll es eine freiere Heizungswahl geben – auch neue Gas- und Ölheizungen sollen weiterhin möglich sein, allerdings mit steigenden Anteilen klimafreundlicher Brennstoffe.

Parallel wurde im Bundestag eine Änderung beschlossen, nach der die bisherige Frist „30. Juni 2026“ im GEG auf „31. Oktober 2026“ verschoben werden soll. Damit soll verhindert werden, dass die alte 65-Prozent-Regel in Großstädten kurzzeitig greift, bevor sie durch das neue Gesetz wieder geändert wird. Der Gesetzesbeschluss lag Ende Mai 2026 dem Bundesrat vor.

Für die Praxis heißt das: Wer heute eine Heizung plant, muss zweigleisig denken. Das geltende Recht ist die eine Ebene. Die laufende Reform ist die zweite. Vor einer verbindlichen Bestellung sollte der aktuelle Stand geprüft werden, weil die nächsten Monate entscheidend sind.

Die wichtigsten Fristen im Überblick

Zeitpunkt	Bedeutung
1. Januar 2024	65-Prozent-Regel gilt für Neubauten in Neubaugebieten.
30. Juni 2026	Ursprünglicher Stichtag für Großstädte über 100.000 Einwohner im bisherigen GEG.
31. Oktober / 1. November 2026	Geplante Verschiebung der Großstadt-Frist im laufenden Gesetzgebungsverfahren.
30. Juni 2028	Stichtag für kleinere Gemeinden nach bisherigem System der Wärmeplanung.
2029, 2030, 2035, 2040	Nach dem neuen Regierungsentwurf soll die „Bio-Treppe“ greifen: steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe bei neuen fossilen Heizungen.
2030	Geplante Evaluation des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes mit Blick auf Klimaziele.

Nach dem Regierungsentwurf zur Reform sollen Eigentümer, die weiter mit Gas, Öl oder Flüssiggas heizen, ab 2029 schrittweise höhere Anteile an klimafreundlichen Brennstoffen einsetzen. Vorgesehen sind 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.

Für wen gilt das Heizungsgesetz?

Direkt betroffen sind in erster Linie Eigentümerinnen und Eigentümer von Gebäuden. Das gilt für selbstgenutzte Einfamilienhäuser ebenso wie für vermietete Mehrfamilienhäuser, Wohnungseigentümergemeinschaften und Gewerbeimmobilien.

Mieterinnen und Mieter sind mittelbar betroffen. Sie entscheiden in der Regel nicht, welche Heizung eingebaut wird. Sie spüren die Folgen aber über die Betriebskosten, über mögliche Modernisierungsmieterhöhungen und über die langfristige Entwicklung der Heizkosten.

Für Vermieter ist das Gesetz deshalb besonders sensibel. Sie tragen die Investitionsentscheidung, während ein großer Teil der laufenden Heizkosten bei den Mietern landet. Genau hier liegt der klassische Konflikt der Wärmewende im Mietshaus: Der Eigentümer investiert, der Mieter zahlt die Wärme. Ein gutes Gesetz muss deshalb beides im Blick behalten – Klimaschutz und Bezahlbarkeit.

Was bedeutet es für Vermieter?

Für Vermieter ist das Heizungsgesetz vor allem eine Planungsaufgabe. Wer ein Mehrfamilienhaus verwaltet oder besitzt, sollte nicht erst reagieren, wenn die Heizung ausfällt. Gerade ältere Anlagen sollten frühzeitig geprüft werden: Wie alt ist der Kessel? Gibt es Gasetagenheizungen? Ist Fernwärme absehbar? Lässt sich eine Wärmepumpe technisch sinnvoll betreiben? Müssen Heizkörper, Leitungen oder Dämmung angepasst werden?

Finanziell bleibt der Heizungstausch eine erhebliche Investition. Das bisherige Fördersystem sieht Zuschüsse für klimafreundliche Heizungen vor. Die Bundesregierung nennt eine Grundförderung von 30 Prozent; je nach Fall können weitere Boni hinzukommen, maximal sind im bestehenden Förderrahmen bis zu 70 Prozent möglich. Für Vermieter und Unternehmen gelten teilweise andere Förderhöhen als für selbstnutzende Eigentümer. Die Reformpläne sehen vor, die Bundesförderung für den Heizungstausch mindestens bis 2029 abzusichern.

Vermieter können Kosten eines Heizungstauschs unter bestimmten Voraussetzungen auf die Miete umlegen. Nach der seit 2024 geltenden Sonderregelung dürfen Vermieter bei Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zehn Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten jährlich umlegen; Fördermittel und pauschal 15 Prozent ersparte Erhaltungskosten sind abzuziehen. Die monatliche Mieterhöhung wegen des Heizungstauschs ist auf 0,50 Euro pro Quadratmeter begrenzt. Ohne Förderung kommt grundsätzlich die allgemeine Modernisierungsumlage von acht Prozent in Betracht.

In der Praxis ist das ein schmaler Grat. Wer zu spät handelt, riskiert teure Notlösungen. Wer zu früh handelt, könnte an einer Lösung vorbeiplanen, die die Kommune wenige Monate später als Fernwärmegebiet ausweist. Für Vermieter empfiehlt sich deshalb eine Strategie, die nicht nur auf den nächsten Defekt schaut, sondern auf das gesamte Gebäude: Energieberatung, hydraulischer Abgleich, Prüfung der Vorlauftemperaturen, Förderfähigkeit, Mietauswirkungen und Kommunikation mit den Bewohnern.

Was bedeutet es für Mieter?

Für Mieter bedeutet das Gesetz zunächst keine Pflicht, selbst aktiv zu werden. Sie müssen keine Heizung kaufen und keine Förderanträge stellen. Sie haben aber ein berechtigtes Interesse daran, was der Vermieter plant.

Ein Heizungstausch kann die Warmmiete in beide Richtungen beeinflussen. Die Kaltmiete kann durch eine Modernisierungsumlage steigen. Gleichzeitig können die Heizkosten sinken, wenn die neue Anlage effizient arbeitet und das Gebäude zur Technik passt. Bei schlecht geplanten Lösungen kann aber auch das Gegenteil passieren: höhere Miete, ohne dass die Betriebskosten spürbar sinken.

Mieter können sich unter bestimmten Voraussetzungen auf wirtschaftliche Härte berufen. Der Härteeinwand muss fristgerecht erhoben werden, in der Regel bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Bei Indexmieten können die Kosten einer neuen GEG-Heizung nach Angaben des Deutschen Mieterbundes nicht zusätzlich über die Modernisierungsumlage weitergegeben werden.

Der neue Regierungsentwurf versucht außerdem, Mieter vor Kostenentscheidungen zu schützen, die sie nicht beeinflussen können. Wenn Vermieter künftig neue Öl-, Gas- oder Flüssiggasheizungen einbauen, sollen Mieter und Vermieter ab 2028 bestimmte CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte jeweils zur Hälfte tragen; ab 2029 sollen bei solchen neuen Heizungen auch Preisbestandteile für biogene Brennstoffe teilweise hälftig geteilt werden.

Das ist politisch bemerkenswert. Denn damit verschiebt sich ein Teil des Risikos zurück zum Eigentümer. Wer als Vermieter künftig bewusst auf fossile Technik setzt, soll die steigenden Folgekosten nicht vollständig auf die Mieter abwälzen können.

Die politische Kehrtwende: Warum das Gesetz wieder geändert werden soll

Die Reform des Heizungsgesetzes ist auch eine Reaktion auf die öffentliche Debatte. Viele Eigentümer fühlten sich von der ursprünglichen 65-Prozent-Regel überfordert. Handwerk, Energieberater und Immobilienwirtschaft kritisierten die hohe Komplexität. Zugleich sank zeitweise die Investitionsbereitschaft, weil viele Eigentümer abwarteten, welche Regeln am Ende tatsächlich gelten würden.

Die Bundesregierung will mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz mehr Technologieoffenheit schaffen. Der Kabinettsentwurf sieht vor, dass die pauschale 65-Prozent-Vorgabe und bestimmte Betriebsverbote entfallen. Eigentümer sollen freier zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösung, Biomasse, Gas oder Öl wählen können. Der Klimaschutz soll dann stärker über die eingesetzten Brennstoffe und über eine spätere Evaluation gesteuert werden.

Das klingt einfacher, löst aber nicht alle Probleme. Klimafreundliche Brennstoffe wie Biomethan, Bioheizöl oder Wasserstoff sind nicht unbegrenzt verfügbar und voraussichtlich teurer als heutiges Erdgas oder Heizöl. Wer heute eine neue fossile Heizung einbaut, kauft also nicht nur ein bekanntes System, sondern auch ein Preisrisiko. Die eigentliche Frage wird damit verschoben: weg von der Heizungstechnik, hin zum künftigen Brennstoffmarkt.

Die Argumente der Befürworter

Befürworter strenger Vorgaben verweisen auf die langen Lebenszyklen von Heizungen. Eine Anlage, die heute eingebaut wird, kann bis in die 2040er Jahre laufen. Ohne klare Leitplanken, so das Argument, würden weiter fossile Systeme installiert, die später teuer umgerüstet oder mit teuren Brennstoffen betrieben werden müssen.

Hinzu kommt der CO₂-Preis. Öl und Gas werden nicht nur durch Weltmarktpreise teurer, sondern auch durch klimapolitische Instrumente. Für Eigentümer und Mieter kann eine moderne Heizung deshalb langfristig günstiger sein, selbst wenn die Anfangsinvestition hoch ist.

Auch für die Energieversorgung ist der Umstieg relevant. Weniger fossile Heizungen bedeuten weniger Abhängigkeit von importiertem Gas und Öl. Das ist seit der Energiekrise nicht mehr nur ein Klimathema, sondern auch eine Frage der Versorgungssicherheit.

Die Argumente der Kritiker

Kritiker halten dagegen, dass Gebäude sehr unterschiedlich sind. Ein gut gedämmter Neubau ist etwas anderes als ein unsaniertes Mehrfamilienhaus aus den sechziger Jahren. Eine Wärmepumpe kann hervorragend funktionieren, wenn Gebäude und Heizsystem passen. Sie kann aber teuer und ineffizient werden, wenn sie ohne Konzept in ein ungeeignetes Objekt gesetzt wird.

Viele Eigentümer sorgen sich zudem vor hohen Investitionskosten, fehlenden Handwerkerkapazitäten und unklaren kommunalen Wärmeplänen. Gerade private Kleinvermieter geraten schnell zwischen alle Fronten: Sie sollen investieren, Förderregeln verstehen, Mietrecht beachten, Mieter informieren und zugleich wirtschaftlich handeln.

Auf Mieterseite besteht die Sorge, dass Klimaschutz über steigende Wohnkosten finanziert wird. Selbst eine begrenzte Modernisierungsumlage kann für Haushalte mit knappem Budget spürbar sein. Die warmmietenneutrale Sanierung bleibt in vielen Fällen eher Ziel als Realität.

Was jetzt vernünftig ist

Für Eigentümer und Vermieter ist Abwarten allein keine Strategie. Ebenso riskant ist blinder Aktionismus. Sinnvoll ist ein geordneter Fahrplan.

Zuerst sollte der Zustand der bestehenden Heizung geprüft werden: Alter, Effizienz, Reparaturrisiko, Ersatzteilversorgung. Danach folgt der Blick auf das Gebäude: Dämmung, Heizflächen, Vorlauftemperaturen, Warmwasserbedarf. Erst dann sollte die Technikfrage gestellt werden. Eine Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösung oder Biomasseheizung ist nicht abstrakt richtig oder falsch. Sie muss zum Objekt passen.

In Mehrfamilienhäusern gehört außerdem die Mieterseite von Anfang an in die Planung. Transparente Kommunikation verhindert Konflikte. Wer erklären kann, warum eine Maßnahme nötig ist, welche Förderung genutzt wird und welche Mieterhöhung zu erwarten ist, schafft Vertrauen.

Für Mieter lohnt es sich, Modernisierungsankündigungen genau zu prüfen. Entscheidend sind Kosten, Fristen, Förderabzüge, Härteeinwand und die Frage, ob die neue Anlage tatsächlich eine energetische Verbesserung bringt.

Fazit: Die Wärmewende bleibt – auch wenn das Gesetz seinen Namen ändert

Ob Gebäudeenergiegesetz oder künftig Gebäudemodernisierungsgesetz: Die Richtung bleibt dieselbe. Deutschland muss den Gebäudebereich klimafreundlicher machen. Der Streit dreht sich weniger um das Ziel als um den Weg dorthin.

Das bisherige Heizungsgesetz setzte stark auf klare Vorgaben beim Einbau neuer Heizungen. Die geplante Reform setzt stärker auf Wahlfreiheit und schrittweise sauberere Brennstoffe. Für Eigentümer klingt das zunächst entspannter. Für Mieter soll es zusätzliche Schutzmechanismen geben. Ob die neue Lösung günstiger, einfacher und klimawirksam genug ist, wird sich erst in der Praxis zeigen.

Für Immobilienbesitzer, Vermieter und Hausverwaltungen bleibt deshalb eine nüchterne Erkenntnis: Die Heizung ist keine reine Instandhaltungsfrage mehr. Sie ist ein strategischer Bestandteil der Immobilienbewirtschaftung. Wer rechtzeitig plant, Förderungen prüft und die Besonderheiten seines Gebäudes kennt, wird besser durch die kommenden Jahre kommen als derjenige, der erst handelt, wenn der Kessel ausfällt.

Stand: 28. Mai 2026. Da das Gesetzgebungsverfahren zum Gebäudemodernisierungsgesetz noch läuft, sollten Fristen und Förderbedingungen vor Veröffentlichung oder Investitionsentscheidung noch einmal aktuell geprüft werden.