Mietrechtsreform 2026: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Die Mietrechtsreform 2026 kann Vermieter bei Indexmieten, möblierten Wohnungen, Kurzzeitvermietung, Mietrückständen und Modernisierungen unmittelbar betreffen. Aber: Das Gesetz gilt noch nicht. Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 erstmals beraten und anschließend an die Ausschüsse überwiesen. Bis zum Inkrafttreten bleibt das bisherige Mietrecht maßgeblich.

Rechtsstand: 30. Juli 2026.

Ist die Mietrechtsreform 2026 schon beschlossen?

Nein. Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 29. April 2026 beschlossen. Am 9. Juli 2026 fand die erste Beratung im Deutschen Bundestag statt. Danach wurde die Vorlage zur weiteren Beratung an die Ausschüsse überwiesen; federführend ist der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Ein endgültiger Bundestagsbeschluss, der Abschluss des Bundesratsverfahrens und die Verkündung stehen noch aus.

Der Unterschied ist wichtig: Der Entwurf beschreibt die politische Richtung, er ändert aber noch keinen bestehenden Mietvertrag. Vermieter sollten deshalb zwischen drei Ebenen trennen: Was gilt heute? Was ist konkret geplant? Was lässt sich organisatorisch schon vorbereiten?

Mietrechtsreform 2026: Was gilt heute, was ist geplant?

1. Kurzzeitmiete soll klar begrenzt werden

Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, fällt unter bestimmten Voraussetzungen nicht unter sämtliche Schutzvorschriften des normalen Wohnraummietrechts. Bislang enthält das Gesetz dafür keine starre Monatszahl. Entscheidend sind Anlass, Zweck und Gestaltung des konkreten Mietverhältnisses.

Der Regierungsentwurf will eine klare Regelgrenze von sechs Monaten schaffen. Eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate soll nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein. Ziel ist, echte Übergangssituationen weiterhin zu ermöglichen, Dauervermietungen aber nicht durch kurze Vertragsketten aus dem regulären Mieterschutz herauszulösen.

Praxisfolge: Wer möbliert oder befristet vermietet, sollte den tatsächlichen vorübergehenden Bedarf dokumentieren. Der bloße Vertragstitel „Kurzzeitmiete“ reicht schon heute nicht als sichere rechtliche Einordnung.

2. Möblierungszuschlag: Zeitwert und Transparenz

Bei möblierten Wohnungen soll künftig deutlicher erkennbar sein, welcher Teil der Gesamtmiete auf die Wohnung und welcher auf die Möbel entfällt. Der Entwurf verlangt, den Zuschlag am Zeitwert der Einrichtung auszurichten und vor Vertragsschluss gesondert auszuweisen.

Für eine vollständig möblierte Wohnung sieht der Entwurf eine Vereinfachung vor: Ein Zuschlag von höchstens zehn Prozent der Nettokaltmiete soll grundsätzlich als angemessen gelten. Das ist keine allgemeine Erlaubnis, jede möblierte Wohnung pauschal um zehn Prozent zu verteuern. Zustand, Alter, Umfang und Wert der Möbel bleiben entscheidend.

Praxisfolge: Inventarliste, Anschaffungsdatum, Belege, Zustand und nachvollziehbarer Zeitwert gehören zusammen. Fehlt diese Dokumentation, wird ein Zuschlag später schwer zu erklären.

3. Indexmieten sollen in Hamburg gebremst werden

Indexmieten orientieren sich am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Nach geltendem Recht kann die Miete bei einer wirksam vereinbarten Indexklausel entsprechend der Indexentwicklung angepasst werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten sind.

Der Entwurf setzt nicht bei jeder Indexmiete in Deutschland an. Die neue Begrenzung soll nur in Gebieten gelten, welche die jeweilige Landesregierung durch eine neue Rechtsverordnung bestimmt. Hamburg ist nach der bestehenden Mietpreisbegrenzungsverordnung zwar vollständig als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen; die geplante Indexbegrenzung würde dadurch aber nicht automatisch gelten. Der Hamburger Senat müsste das Gebiet zusätzlich auf Grundlage der neuen Ermächtigung bestimmen.

Geplant ist folgende Berechnung: Eine jährliche Indexsteigerung bis drei Prozent wird vollständig berücksichtigt. Der Teil oberhalb von drei Prozent soll nur zur Hälfte mieterhöhend wirken. Bei einer Indexentwicklung von beispielsweise sechs Prozent wären danach nicht sechs, sondern 4,5 Prozent ansetzbar. Das Beispiel erklärt lediglich die Systematik des Entwurfs; die konkrete Berechnung bleibt vom späteren Gesetz und vom Einzelfall abhängig.

Praxisfolge: Bestehende Indexverträge sollten nicht vorsorglich umgerechnet werden. Sinnvoll ist aber ein Register mit Vertragsklausel, Ausgangsindex, letzter Anpassung, Zugangsnachweis und nächstmöglichem Prüfzeitpunkt.

4. Schonfristzahlung soll einmal auch die ordentliche Kündigung abwenden

Bei erheblichem Mietrückstand werden in der Praxis häufig eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklärt. Nach geltender Rechtslage kann eine vollständige Zahlung innerhalb der gesetzlichen Schonfrist die fristlose Kündigung unwirksam machen. Die ordentliche Kündigung wird dadurch nach der bisherigen Rechtsprechung nicht automatisch beseitigt.

Der Entwurf will diese Lücke einmal pro Mietverhältnis schließen. Eine rechtzeitige Nachzahlung soll unter den vorgesehenen Bedingungen auch die ordentliche Kündigung wegen desselben Rückstands abwenden können. Gleichzeitig soll verhindert werden, dass sich ein dauerhafter Kreislauf aus Rückstand, Kündigung und Nachzahlung entwickelt.

Praxisfolge: Gerade hier sind Zahlungsbuch, Mahnungen, Zugänge, Kündigungsgründe und Nachzahlungen lückenlos zu dokumentieren. Kündigungen sollten wegen der hohen rechtlichen Risiken individuell geprüft werden.

5. Modernisierung: vereinfachtes Verfahren bis 20.000 Euro geplant

Bei kleineren Modernisierungen kann das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB die Berechnung erleichtern. Die derzeitige Wertgrenze von 10.000 Euro je Wohnung soll auf 20.000 Euro steigen. Damit könnten künftig mehr Maßnahmen unter das vereinfachte Verfahren fallen.

Der Entwurf enthält eine Übergangsregel: Für bereits vor dem Inkrafttreten angekündigte Maßnahmen soll die alte Grenze maßgeblich bleiben. Eigentümer sollten deshalb Ankündigung, Kostenansatz, Erhaltungsanteile und Ausführung zeitlich sauber trennen.

Praxisfolge: Die höhere Grenze ist kein Freibrief für pauschale Umlagen. Die Einordnung der Maßnahme, formelle Ankündigung und konkrete Berechnung bleiben entscheidend.

6. Digitale Belegeinsicht auch bei Gewerbemieten

Der Gesetzentwurf betrifft nicht nur Wohnraum. Für Gewerberaummietverhältnisse soll ausdrücklich geregelt werden, dass Vermieter Belege zur Betriebskostenabrechnung auch elektronisch bereitstellen dürfen. Die Gesetzesbegründung bezeichnet dies als Klarstellung und nicht als Änderung der geltenden Rechtslage. Das kann Abläufe dennoch rechtssicherer machen und ändert nichts an der Pflicht zu einer vollständigen und nachvollziehbaren Abrechnung.

Für Eigentümer gemischt genutzter Immobilien ist eine klare Trennung wichtig: Wohn- und Gewerbemietverträge folgen nicht in jedem Punkt denselben Regeln. Eine Gewerbeverwaltung in Hamburg sollte deshalb Vertragsart, Abrechnungslogik und Belegzugang je Einheit sauber dokumentieren.

Was Vermieter jetzt konkret vorbereiten sollten

1. Mietverträge gruppieren: Standardmiete, Indexmiete, möblierte Vermietung, Befristung und Gewerbemiete getrennt erfassen.
2. Möbelwerte dokumentieren: Inventar, Kaufbelege, Alter, Zustand und Zeitwert nachvollziehbar ablegen.
3. Indexstände prüfen: Ausgangsindex, letzte Anpassung, Zugang und aktuelle Miethöhe je Vertrag dokumentieren.
4. Rückstandsprozess kontrollieren: Offene Posten, Mahnungen, Zahlungen und Fristen müssen auf einer belastbaren Chronologie beruhen.
5. Modernisierungen terminieren: Ankündigungs- und Ausführungszeitpunkt getrennt festhalten, weil Übergangsregeln relevant werden können.
6. Keine Entwurfsregel vorwegnehmen: Vertragsmuster und Berechnungen erst ändern, wenn Gesetzesfassung und Inkrafttreten feststehen.

Wer bei der Bestandsaufnahme bereits große Lücken erkennt, sollte nicht auf die Reform warten. Eine geordnete Mietverwaltung in Hamburg braucht unabhängig vom Gesetz vollständige Verträge, Fristen, Zahlungsstände und Objektakten. Beim Wechsel hilft die Checkliste für den Verwalterwechsel.

Häufige Fragen zur Mietrechtsreform 2026

Ab wann gilt die Mietrechtsreform 2026?

Am 30. Juli 2026 gibt es noch kein Inkrafttretensdatum. Der Entwurf befindet sich nach der ersten Lesung in den Bundestagsausschüssen. Maßgeblich sind später der endgültige Gesetzesbeschluss, das Bundesratsverfahren, die Verkündung und die jeweilige Inkrafttretensregel.

Werden Indexmieten auf drei Prozent gedeckelt?

Nein, jedenfalls nicht nach der derzeit geplanten Systematik. Bis drei Prozent soll die Indexentwicklung vollständig wirken; der darüberliegende Teil nur zur Hälfte. Außerdem ist die Regelung für ausgewiesene angespannte Wohnungsmärkte vorgesehen.

Darf eine möblierte Wohnung künftig nur zehn Prozent mehr kosten?

So pauschal nicht. Die Zehn-Prozent-Regel des Entwurfs ist eine Vermutung für die Angemessenheit bei vollständig möblierten Wohnungen. Der Zuschlag soll sich grundsätzlich am Zeitwert der konkreten Möbel orientieren und gesondert ausgewiesen werden.

Gilt die Sechs-Monats-Grenze schon bei neuen Verträgen?

Nein. Die feste Regelgrenze ist Teil des Entwurfs und gilt noch nicht. Auch nach aktuellem Recht ist „vorübergehender Gebrauch“ aber kein frei wählbares Etikett; der konkrete vorübergehende Zweck bleibt entscheidend.

Sollten Vermieter Vertragsmuster jetzt schon ändern?

Eine Prüfung und Vorbereitung ist sinnvoll. Verbindliche neue Klauseln sollten jedoch erst auf die endgültige Gesetzesfassung, Übergangsregeln und das tatsächliche Inkrafttreten abgestimmt werden.

Fazit: Die Reform kommt wahrscheinlich – der genaue Text steht noch nicht fest

Die Mietrechtsreform 2026 ist für Vermieter kein Randthema. Besonders in Hamburg treffen die geplanten Regeln auf einen vollständig ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt. Indexmieten, möblierte Angebote und Kurzzeitverträge werden voraussichtlich stärker dokumentations- und begründungspflichtig. Bei Mietrückständen und Modernisierungen ändern sich zugleich wichtige Verfahrensfragen.

Der richtige Schritt ist jetzt weder Abwarten noch hektisches Umschreiben aller Verträge. Sinnvoll ist eine saubere Bestandsaufnahme. Immo-State unterstützt Eigentümer vermieteter Wohn- und Gewerbeimmobilien dabei, Verträge, Fristen und Unterlagen geordnet zu führen und die operative Umsetzung nach Inkrafttreten vorzubereiten.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

• Deutscher Bundestag: Erste Beratung am 9. Juli 2026
• Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 21/6807
• Bundesregierung: Überblick zum Mietrechtspaket
• Freie und Hansestadt Hamburg: Mietpreisbremse bis Ende 2029
• § 557b BGB: Indexmiete und § 559c BGB: vereinfachtes Verfahren

Beitragsbild: Wolfgang Weiser / Unsplash.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Der Beitrag bildet den Stand vom 30. Juli 2026 ab. Im parlamentarischen Verfahren können sich Inhalt, Übergangsregeln und Inkrafttreten ändern.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind der im Beitrag genannte Rechtsstand und die jeweils aktuellen Primärquellen.